Əmlakın qeydiyyatı metodologiyası

“Doing Business” bir şirkət tərəfindən (alıcı) başqa bir şirkətdən (satıcı) əmlakın satın alınması və əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu alıcının adına keçirilməsi, bununla da alıcının əmlakdan öz biznes fəaliyyətini genişləndirmək üçün istifadə edə bilməsi, əmlakdan yeni kreditin alınmasında girov predmeti kimi istifadə edə bilməsi, və ya zərurət olduqda əmlakı başqa bir şirkətə sata bilməsi üçün zəruri olan bütün prosedurlar ardıcıllığını qeydə alır. Həmçinin, bu prosedurların hər birinin tamamlanması üçün sərf olunan vaxt və xərclər də ölçülür. Bununla yanaşı, “Doing Business” hər bir ölkədə torpağın idarəedilməsi sisteminin keyfiyyətini ölçür. Torpaq administrasiyasının keyfiyyəti indeksinin beş komponenti vardır: infrastrukturun etibarlılığı, məlumatların şəffaflığı, coğrafi əhatə dairəsi, torpaq mübahisələrinin həlli və mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi.

Əmlak hüquqlarının ötürülməsinin səmərəliliyi

“Doing Business”də qeyd olunduğu kimi, əmlakın ötürülməsi prosesi zəruri sənədlərin, məsələn, zərurət olarsa satıcının əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu göstərən sənədin surətinin əldə edilməsi və zərurət olduqda hüquqi yoxlamanın aparılması ilə başlanır. Bu əməliyyat, üçüncü tərəflərə münasibətdə hüquqi qüvvəyə malik olduqda və alıcı əmlakdan istifadə etmək, onu bank krediti üçün girov predmeti kiimi göstərmək və ya satmaq imkanına malik olduqda, başa çatmış hesab edilir. Satıcının və ya alıcının məsuliyyətində olmasından, yaxud onların adından üçüncü tərəf vasitəsi ilə həyata keçirilməli olmasından asılı olmayaraq, qanunla tələb olunan və ya praktikada zəruri olan hər bir prosedur nəzərə alınır. Prosedurlar, habelə onların tamamlanmasına sərf olunan vaxt və xərclər barədə məlumatlar əmlak məsələləri üzrə ixtisaslaşmış yerli hüquqşünaslar, notariuslar və əmlak qeydiyyatçıları tərəfindən təmin edilir.

Məlumatların ölkələr üzrə müqayisəliliyini təmin etmək üçün əməliyyatın tərəfləri, əmlak və prosedurlar haqqında bir sıra fərziyyətlər müəyyən olunur. 

Tərəflər haqqında fərziyyələr

Fərz edilir ki, tərəflər (alıcı və satıcı):

• Məhdud məsuliyyətli cəmiyyətlərdir (və ya onun hüquqi ekvivalentidir).
• Ölkənin ən böyük biznes şəhərinin şəhərətrafı ərazisində yerləşir. 11 ölkəyə münasibətdə ikinci ən böyük biznes şəhəri ilə bağlı məlumatlar da toplanılır.
• 100 faiz yerli və özəl mülkiyyətdə olan şirkətlərdir.
• Hər birinin yerli vətəndaş olan 50 işçisi vardır.
• Ümumi kommersiya fəaliyyətini yerinə yetirir.

Əmlaka dair fərziyyələr

Fərz edilir ki, əmlak:

• Adambaşına düşən gəlirin 50 mislinə bərabər dəyərə malikdir və əmlakın dəyəri onun satış qiyməti ilə eynidir.
• Tamamilə satıcının mülkiyyətindədir.
• Heç bir girovla yüklü edilməmişdir və son 10 il ərzində eyni mülkiyyətdə qalmışdır.
• Daşınmaz əmlak reyestri və ya kadastrında, yaxud hər ikisində qeydiyyatdan keçirilmişdir və mülkiyyət hüququ üzrə mübahisə mövcud deyildir.
• Şəhərətrafı kommersiya zonasında yerləşir və yenidən zonalaşdırılması tələb olunmur.
• Torpaq və üzərindəki tikilidən ibarətdir. Torpağın sahəsi 557.4 kvadrat metrdir (6000 kvadrat fut). Torpaq üzərində 929 kvadrat metr (1000 kvadrat metr fut) sahəyə malik ikimərtəbəli anbar yerləşir. Anbar 10 il əvvəl tikilib, yaxşı vəziyyətdədir, istilik sistemi yoxdur və bütün təhlükəsizlik standartlarına, tikinti normalarına və digər hüquqi tələblərə cavab verir. Torpaq və üzərindəki tikilidən ibarət olan əmlaka dair hüquqlar bütövlükdə ötürülür.
• Satınalmadan sonra hər hansı yeniləmə işləri və ya əlavə tikinti həyata keçirilməyəcəkdir.
• Əmlak üzərində hər hansı ağac, təbii su mənbələri, təbii ehtiyatlar və ya hər hansı növ tarixi abidələr yoxdur.
• Xüsusi məqsədlər üçün istifadə olunmayacaqdır və yaşayış məqsədli, sənaye müəssisələri, tullantıların saxlanması və ya müəyyən kənd təsərrüfatı fəaliyyəti növləri üçün istifadə kimi xüsusi icazələr tələb olunmur.
• Zəbt olunmamışdır və heç bir tərəfin əmlak üzərində hüquqi maraqları yoxdur.

Prosedurlar

Prosedur dedikdə, alıcı və ya satıcının, habelə onların nümayəndələrinin (nümayəndənin olması qanunla və ya təcrübədə tələb olunarsa) kənar tərəflərlə, o cümlədən dövlət orqanları, müfəttişlər, notariuslar və hüquqşünaslarla hər hansı qarşılıqlı əlaqəsi nəzərdə tutulur. Şirkət rəsmiləri və əməkdaşları arasındakı qarşılıqlı əlaqələr prosedur kimi təsnif edilmir. Əmlakın qeydiyyatı üçün qanunla və ya təcrübədə tələb olunan bütün prosedurlar nəzərə alınır (hətta müstəsna hallarda həmin prosedurların icra edilməməsinə yol verilsə belə). Əgər prosedur əlavə xərclərlə qanuni yolla sürətləndirilə bilərsə, ən sürətli prosedur seçilir, bu şərtlə ki bu seçim ölkənin balının yüksəldilməsinə imkan versin və əmlak sahiblərinin əksəriyyəti tərəfindən istifadə edilsin. Qeydiyyat prosesində zəruri hallarda alıcı tərəfindən hüquqşünasların və ya digər mütəxəssislərin xidmətlərindən istifadə edilməsinə yol verilməsinə baxmayaraq, fərz edilir ki, alıcı qanunla və ya təcrübədə tələb edilən hallar istisna olmaqla, qeydiyyat prosesində hər hansı kənar vasitəçinin köməyindən istifadə etmir.

Cədvəl 1 – Əmlak hüquqlarının ötürülməsinin səmərəliliyi üzrə indikatorlar nəyi ölçür?

Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının qanuni ötürülməsi prosedurları (sayı)

Qeydiyyatdan əvvəlki prosedurlar (məsələn, yüklülüyün yoxlanılması, satış müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqi, əmlakın ötürülməsinə görə vergilərin ödənilməsi)

Ölkənin ən böyük biznes şəhərində qeydiyyat prosedurları

Qeydiyyatdan sonrakı prosedurlar (məsələn, mülkiyyət hüququnun ötürülməsi barədə sənədlərin bələdiyyələrə təqdim olunması)

Hər bir prosedurun tamamlanması üçün tələb olunan vaxt

Məlumatların toplanmasına sərf olunan vaxt nəzərə alınmır

Hər bir prosedur ayrı-ayrı günlərdə başlayır, lakin tam şəkildə onlayn qaydada həyata keçirilə bilən prosedurlar burada istisna edilir

Prosedur yekun sənəd alındıqdan sonra başa çatmış hesab olunur

Aidiyyəti vəzifəli şəxslərlə əvvəlcədən heç bir təmasın olmadığı fərz edilir

Hər bir prosedurun tamamlanması üçün tələb olunan xərclər (əmlakın dəyərinə faiz nisbətində)

Yalnız rəsmi xərclər (məsələn, inzibati ödənişlər, rüsumlar və vergilər)

Əlavə dəyər vergisi, kapital gəlir vergisi və qeyri-qanuni ödənişlər istisna olunur

Vaxt

Vaxt təqvim günləri ilə qeydə alınır. Bu indikator əmlak məsələləri sahəsində ixtisaslaşmış hüquqşünaslar, notariuslar və ya qeydiyyat rəsmilərinin hər bir prosedurun tamamlanmasına sərf olunduğunu bildirdikləri orta müddət göstəricisini ehtiva edir. Hər bir prosedur üçün minimum bir gün vaxt tələb olunduğu fərz edilir, lakin tam şəkildə onlayn qaydada həyata keçirilə bilən prosedurlar burada istisna edilir və həmin prosedurlar üçün minimum vaxt yarım gün qeyd olunur. Prosedurlar paralel şəkildə icra edilə, lakin eyni gündə başladıla bilməz (burada da tam şəkildə onlayn qaydada həyata keçirilə bilən prosedurlar istisna edilir). Fərz edilir ki, alıcı vaxt itirmək istəmir və hər bir növbəti proseduru yubanma olmadan tamamlamağı hədəfləyir. Əgər prosedur əlavə xərclərlə sürətləndirilə bilərsə, ən sürətli və mülkiyyət sahiblərinin əksəriyyəti tərəfindən istifadə edilən qanuni prosedur seçilir. Əgər prosedurların eyni vaxtda həyata keçirilməsi imkanı mövcuddursa, bu imkandan istifadə edildiyi fərz olunur. Müvafiq tərəflərin bütün tələblər və onların ardıcıllığı barədə qabaqcadan məlumatlı olduğu fərz edilir. Məlumatların toplanmasına sərf edilən vaxt nəzərə alınmır. Sərf edilən vaxt ilə bağlı müxtəlif mənbələrdən əldə edilmiş məlumatlarda fərq olarsa, həmin müddətlər üzrə orta (median) göstərici götürülür.

Xərclər

Xərc əmlakın dəyərinin faizi kimi qeydə alınır və burada əmlakın dəyərinin adambaşına düşən gəlirin 50 mislinə bərabər olduğu fərz edilir. Yalnız qanunla tələb edilən rəsmi xərclər, o cümlədən ödənişlər, əmlakın ötürülməsinə görə vergilər, dövlət rüsumları və əmlak reyestrinə, notariuslara, dövlət agentliklərinə və ya hüquqşünaslara ödənilən hər hansı digər ödənişlər qeydə alınır. Digər vergilər, məsələn, kapital gəlir vergisi və ya əlavə dəyər vergisi xərclər maddəsində istisna olunur. Həm alıcı, həm də satıcı tərəfindən çəkilən xərclər nəzərə alınır. Xərclər üzrə müxtəlif mənbələrin hesablamaları fərqli olarsa, orta (median) göstərici istifadə edilir.

Torpaq adminitrasiyasının keyfiyyəti

Cədvəl 2 – Torpaq adminitrasiyasının keyfiyyəti üzrə indikatorlar nəyi ölçür?

İnfrastrukturun etibarlılığı indeksi (0–8)

Torpaq mülkiyyətçiliyi barədə məlumatların arxivləşdirilməsi sisteminin növü

Yüklülüyün yoxlanılması üçün elektron məlumat bazasının mövcudluğu

Xəritələrin arxivləşdirilməsi sisteminin növü

Coğrafi məlumat sisteminin mövcudluğu

Əmlak reyestri və xəritəçəkmə sistemi arasında əlaqə

Məlumatların şəffaflığı indeksi (0–6)

Torpaq mülkiyyətçiliyi barədə məlumatın əlçatanlığı

Torpaq sahələri üzrə xəritələrin əlçatanlığı

Ödəniş cədvəllərinin, qeydiyyat sənədləri üzrə siyahıların, xidmət standartlarının dərc olunması

Şikayətlər üzrə xüsusi və ayrıca mexanizmin mövcudluğu

Əmlakla bağlı əqdlərin sayı haqqında statistik məlumatların dərc olunması

Coğrafi əhatə dairəsi indeksi (0–8)

Ən böyük biznes şəhəri və ölkə səviyyəsində torpaq reyestrinin əhatə dairəsi

Ən böyük biznes şəhəri və ölkə səviyyəsində xəritəçəkmə agentliyinin əhatə dairəsi

Torpaq mübahisələrinin həlli indeksi (0–8)

Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üzrə hüquqi çərçivə

Torpaq mübahisələrinin qarşısının alınması və həll edilməsi mexanizmləri

Mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi (-2–0)

Subay kişilər və qadınlar arasında əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeyri-bərabərliyi

Elvi kişilər və qadınlar arasında əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeyri-bərabərliyi

Torpaq administrasiyasının keyfiyyəti (0–30)

İnfrastrukturun etibarlılığı, məlumatların şəffaflığı, coğrafi əhatə dairəsi, torpaq mübahisələrinin həlli indeksləri və mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi göstəricisinin cəmi

Torpaq adminitrasiyasının keyfiyyəti indeksi beş başqa indeksdən təşkil olunmuşdur: infrastrukturun etibarlılığı, məlumatların şəffaflığı, coğrafi əhatə dairəsi, torpaq mübahisələrinin həlli və mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi (cədvəl 2). Məlumatlar hər bir ölkənin ən böyük biznes şəhəri üçün toplanır. Həmçinin, 11 ölkəyə münasibətdə ikinci ən böyük şəhəri ilə bağlı məlumat da toplanır.

İnfrastrukturun etibarlılığı indeksi

İnfrastrukturun etibarlılığı indeksi altı komponentdən ibarətdir:

• Ölkənin ən böyük biznes şəhərinin reyestrində torpaq üzərində mülkiyyət hüququna dair sənədlərin hansı formada saxlanılması. Torpaq üzərində mülkiyyət hüququna dair sənədlərin əksəriyyəti tam rəqəmsal qaydada saxlanılırsa, 2 bal; sənədlərin əksəriyyətinin skan edilmiş surəti saxlanılırsa, 1 bal; sənədlərin əksəriyyəti kağız formatda saxlanılırsa, 0 bal verilir.
• Yüklülüyün yoxlanılması üçün elektron məlumat bazasının olması. Cavab bəli olarsa, 1 bal, xeyr olarsa, 0 bal verilir.
• Ölkənin ən böyük biznes şəhərində xəritəçəkmə agentliyində torpaq sahələrinin xəritələrinin saxlanılması qaydası. Xəritələrin əksəriyyəti tam rəqəmsal qaydada saxlanılırsa, 2 bal; əksəriyyətinin skan edilmiş surəti saxlanılırsa, 1 bal; əksəriyyəti kağız formatda saxlanılırsa, 0 bal verilir.
• Əgər xəritələrin əksəriyyəti rəqəmsallaşdırlmışdırsa 2 bal, əgər əksəriyyəti skan olunmuşdursa 1 bal, əgər əksəriyyəti kağız formatında saxlanılmışdırsa 0 bal.
• Coğrafi informasiya sisteminin (sərhədlərin qeyd edilməsi, planların yoxlanılması və kadastr məlumatlarının verilməsi üçün elektron məlumat bazası) olması. Cavab bəli olarsa, 1 bal, xeyr olarsa, 0 bal verilir.
• Torpaq reyestri və xəritəçəkmə agentliyi arasında əlaqələndirmə qaydası. Əgər torpaq üzərində mülkiyyət hüququna dair məlumatlar və xəritələr vahid məlumat bazasında və ya əlaqələndirilmiş məlumat bazalarında saxlanılırsa, 1 bal, müxtəlif məlumat bazaları arasında əlaqə yoxdursa, 0 bal verilir.
• Daşınmaz əmlakın identifikasiyası qaydası. Əksər torpaq sahələri üzrə əmlakın identifikasiyası məqsədilə fərdi nömrə varsa, 1 bal; çoxlu sayda identifikasiya vasitəsi varsa, 0 bal verilir.

İndeks üzrə qiymətləndirmə 0–8 bal aralığında dəyişir və daha yüksək qiymət mülkiyət hüququ və sərhədlər üzrə məlumatların etibarlılığını təmin edən infrastrukturun keyfiyyətinin daha yüksək olduğunu göstərir. Məsələn, Türkiyənin İstanbul şəhərində torpaq qeydiyyat şöbələri mülkiyyət hüququna dair sənədləri tam rəqəmsal formatda saxlayır (2 bal) və yüklülüyü yoxlamaq üçün tam elektron məlumat bazası mövcuddur (1 bal). İstanbul Kadastr Müdirliyinin idarələri rəqəmsal xəritələrə sahibdir (2 bal) və Coğrafi İnformasiya Müdirliyinin ictimaiyyətə açıq portalı istifadəçilərə torpaq sahələri üzrə planlara və kadastr məlumatlarına, habelə peyk təsvirlərinə baxmaq imkanı verir (1 bal). Torpaq mülkiyyəti və xəritələr haqqında məlumat bazaları TAKBIS sistemi – torpaq qeydiyyat idarələri və kadastr idarələri üçün vahid informasiya sistemi vasitəsilə əlaqələndirilmişdir (1 bal). Nəhayət, əmlak obyektləri üçün vahid identifikasiya nömrəsi vardır (1 bal). Bu balların cəmlənməsi nəticəsində Türkiyə infrastrukturun etibarlılığı indeksi üzrə 8 bal əldə edir.

Məlumatların şəffaflığı indeksi

Məlumatların şəffaflığı indeksi 10 komponentdən ibarətdir:

• Torpaq mülkiyyətçiliyi barədə məlumatların ictimaiyyətə açıq olması. Torpaq mülkiyyətçiliyi barədə məlumatların hamı üçün əlçatan olarsa, 1 bal, məlumatlara çıxış məhdudlaşdırılmışdırsa, 0 bal verilir.
• Əmlak obyekti barədə əqdlərin qeydiyyatının başa çatdırılması üçün tələb olunan sənədlərin siyahısının ictimaiyyətə açıq olması. Sənədlərin siyahısı onlayn və ya ictimai panel vasitəsilə əlçatan olarsa, 0,5 bal; ictimaiyyətə açıq deyilsə və ya yalnız şəxsən əldə edilə bilərsə, 0 bal verilir.
• Əmlak obyekti barədə əqdlərin qeydiyyatının tamamlanması üçün ödəniş cədvəlinin ictimaiyyətə açıq olması. Ödəniş cədvəli onlayn və ya ictimai panel vasitəsilə əlçatan olarsa, 0,5 bal; ictimaiyyətə açıq deyilsə və ya yalnız şəxsən əldə edilə bilərsə, 0 bal verilir.
• Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üzrə məsul qurumun əmlak obyekti üzərində mülkiyyəti sübut edən hüquqi cəhətdən məcburi bir sənəd təqdim edilməsi üçün müəyyən edilmiş xüsusi müddət tələblərinə riayət etməsi. Xidmət standartı onlayn və ya ictimai panel vasitəsilə əlçatan olarsa, 0,5 bal; ictimaiyyətə açıq deyilsə və ya yalnız şəxsən əldə edilə bilərsə, 0 bal verilir.
• Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üzrə məsul qurumda baş verən bir problem barədə şikayətlərin təqdim edilməsi üçün xüsusi və müstəqil bir mexanizmin olması. Şikayətlərin təqdim edilməsi üçün xüsusi və müstəqil bir mexanizmin varsa, 1 bal; yalnız ümumi mexanizm varsa və ya heç bir mexanizm yoxdursa, 0 bal verilir.
• Daşınmaz əmlakın qeydiyyatı qurumunda əqdlərin sayını izləmək üçün ictimaiyyətə açıq rəsmi statistikanın olması. Ölkənin ən böyük biznes şəhərində mülkiyyət hüquqlarının ötürülməsi üzrə əvvəlki təqvim ilinə dair statistik məlumatlar ən geci növbəti ilin 1 may tarixinə kimi dərc olunarsa, 0,5 bal verilir; bu cür statistik məlumatlar ictimaiyyətə açıqlanmırsa, 0 bal verilir.
• Torpaq sahələrinin xəritələrinin ictimaiyyətə açıq olması. Əgər xəritələr hamı üçün əlçatandırsa, 0,5 bal; xəritələrə çıxış məhdudlaşdırılmışdırsa, 0 bal verilir.
• Xəritələrə daxil olmaq üçün ödəniş cədvəlinin ictimaiyyətə açıq olması. Ödəniş cədvəli onlayn və ya ictimai panel vasitəsilə ödənişsiz şəkildə əlçatan olarsa, 0,5 bal; ictimaiyyətə açıq deyilsə və ya yalnız şəxsən əldə edilə bilərsə, 0 bal verilir.
• Xəritəçəkmə qurumunun yenilənmiş xəritələrin hazırlanması üçün müəyyən edilmiş xüsusi müddət tələblərinə riayət etməsi
• Xəritəçəkmə qurumunda müəyyən bir vaxt çərçivəsində yenilənmiş xəritələri tərtib etməsi. Xidmət standartı onlayn və ya ictimai panel vasitəsilə əlçatan olarsa, 0,5 bal; ictimaiyyətə açıq deyilsə və ya yalnız şəxsən əldə edilə bilərsə, 0 bal verilir.
• Xəritəçəkmə qurumunda baş verən bir problem barədə şikayətlərin təqdim edilməsi üçün xüsusi və müstəqil bir mexanizmin olması. Şikayətlərin təqdim edilməsi üçün xüsusi və müstəqil bir mexanizmin varsa, 1 bal; yalnız ümumi mexanizm varsa və ya heç bir mexanizm yoxdursa, 0 bal verilir.

İndeks üzrə qiymətləndirmə 0–6 bal aralığında dəyişir və daha yüksək göstəricilər torpağın idarəedilməsi sisteminin daha şəffaf olmasını əks etdirir. Məsələn, Niderlandda rüsumu ödəyən hər kəs torpaq mülkiyyətçiliyi üzrə məlumat bazasından məlumat əldə edə bilər (1 bal). Məlumat idarədə, poçt vasitəsilə və ya Kadastr internet səhifəsindən (http://www.kadaster.nl) istifadə etməklə onlayn qaydada əldə oluna bilər. İstənilən şəxs əmlakın qeydiyyatı üçün təqdim olunan sənədlərin siyahısı (0,5 bal), qeydiyyat üçün ödəniş cədvəlini (0,5 bal) və xidmət standartları (0,5 bal) haqqında məlumatları onlayn qaydada əldə edə bilər. Torpaq reyestrində problemlə üzləşən hər bir şəx onlayn qaydada xüsusi bir formanı doldurmaqla şikayət təqdim edə və ya xəta haqqında məlumat verə bilər (1 bal). Bundan əlavə, Kadastr torpaq üzrə əqdlər barədə statistik məlumatları hazırlayaraq ictimaiyyətə açıqlayır (2017-ci ildə Amsterdamda ümumilikdə 39,849 mülkiyyət hüququ ötürmələrinin həyata keçirildiyi açıqlanmışdır). Həmçinin, rüsumu ödəyən hər kəs onlayn kadastr xəritələrindən məlumat əldə edə bilər (0,5 bal). Xəritədən istifadə üzrə ödəniş cədvəli (0,5 bal), yenilənmiş planın təqdim edilməsi üçün xidmət standartları (0,5 bal) və xəritə haqqında hər hansı bir şikayət vermək üçün xüsusi mexanizm (0,5 bal) ictimaiyyətə açıqdır. Bu balların cəmlənməsi nəticəsində Niderland məlumatların şəffaflığı indeksi üzrə 6 bal əldə edir.

Coğrafi əhatə dairəsi indeksi

Coğrafi əhatə dairəsi indeksi dörd komponentdən ibarətdir:

• Ölkənin ən böyük biznes şəhəri üzrə torpaq reyestrinin əhatə dairəsinin tamlığı. Şəhərdə yerləşən bütün özəl mülkiyyətdə olan torpaq sahələri torpaq reyestrində rəsmi olaraq qeydiyyatda olduqda, 2 bal, əks halda, 0 bal verilir.
• Ölkə üzrə torpaq reyestrinin əhatə dairəsinin tamlığı. Ölkədə yerləşən bütün özəl mülkiyyətdə olan torpaq sahələri torpaq reyestrində rəsmi olaraq qeydiyyatda olduqda, 2 bal, əks halda, 0 bal verilir.
• Ölkənin ən böyük biznes şəhəri üzrə xəritəçəkmə agentliyinin əhatə dairəsinin tamlığı. Şəhərdə yerləşən bütün özəl mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin xəritələri tərtib edilmişdirsə, 2 bal, əks halda, 0 bal verilir.
• Ölkə üzrə xəritəçəkmə agentliyinin əhatə dairəsinin tamlığı. Ölkədə yerləşən bütün özəl mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin xəritələri tərtib edilmişdirsə, 2 bal, əks halda, 0 bal verilir.

İndeks üzrə qiymətləndirmə 0–8 bal aralığında dəyişir və daha yüksək göstəricilər torpaq mülkiyyəti qeydiyyatı və kadastr xəritələri üzrə coğrafi əhatə dairəsinin daha yüksək olmasını əks etdirir. Məsələn, Yaponiyada Tokio və Osaka şəhərlərində (2 bal) və bütövlükdə ölkədə (2 bal) özəl mülkiyyətdə olan bütün torpaq sahələri torpaq reyestrində rəsmi olaraq qeydiyyata alınmışdır. Əlavə olaraq, hər iki şəhərdə (2 bal) və bütövlükdə ölkədə (2 bal) bütün özəl mülkiyyətdə olan torpaq sahələrinin xəritələri tərtib edilmişdir. Bu balların cəmlənməsi nəticəsində Yaponiya coğrafi əhatə dairəsi indeksi üzrə 6 bal əldə edir.

Torpaq mübahisələrinin həlli indeksi

Torpaq mübahisələrinin həlli indeksi daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üzrə hüquqi çərçivəni və mübahisələrin həlli mexanizmlərinin əlçatanlığını qiymətləndirir. İndeks səkkiz komponentdən ibarətdir:

• Üçüncü tərəflərə münasibətdə hüquqi qüvvəyə malik olması üçün əmlakın satışına dair bütün əqdlərin daşınmaz əmlak reyestrində qeydiyyatdan keçirilməsinin qanunla tələb olunması. Cavab bəli olarsa, 1,5 bal; xeyr olarsa, 0 bal verilir.
• Daşınmaz əmlakın rəsmi qeydiyyatı sistemində zəmanət tələbinin olması. Qanunla daşınmaz əmlakın qeydiyyatı üzrə dövlət və ya özəl zəmanəti tələb olunursa, 0,5 bal, belə zəmanət tələb olunmursa, 0 bal verilir.
• Daşınmaz əmlak reyestri tərəfindən təsdiqlənmiş yanlış məlumat əsasında əmlak obyekti barədə əqdə xoş niyyətlə cəlb olunmuş tərəflərə dəyən zərərin ödənilməsi ilə bağlı xüsusi məhkəmədənkənar kompensasiya mexanizminin olması.  Cavab bəli olarsa 0,5 bal, xeyr olarsa 0 bal verilir.
• Ölkənin hüquq sistemində əmlak obyekti barədə əqd ilə əlaqədar zəruri sənədlərin (məsələn, əmlakın satışı, mülkiyyət hüququnun ötürülməsi və ya özgəninkiləşdirilməsinə dair akt) hüquqi etibarlılığının yoxlanılmasının tələb edilməsi. Qeydiyyatçı və ya mütəxəssis (məsələn, notarius və ya hüquqşünas) tərəfindən hüquqi etibarlığın yoxlanılması həyata keçirilirsə, 0,5 bal, yoxlama keçirilmirsə, 0 bal verilir.
• Ölkənin hüquq sistemində əmlak obyekti barədə əqd üzrə tərəflərin şəxsiyyətinin yoxlanılmasının tələb edilməsi. Qeydiyyatçı və ya mütəxəssis (məsələn, notarius və ya hüquqşünas) tərəfindən şəxsiyyətin yoxlanılması həyata keçirilirsə, 0,5 bal, yoxlama keçirilmirsə, 0 bal verilir.
• Şəxsiyyəti təsdiq edən sənədlərin düzgünlüyünü yoxlamaq üçün milli məlumat bazasının olması. Belə bir milli məlumat bazası varsa, 1 bal, yoxdursa 0 bal verilir.
• İki şirkət arasında ölkənin ən böyük biznes şəhərində yerləşən və dəyəri adambaşına düşən gəlirin 50 mislinə bərabər olan torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüquqları ilə bağlı standart mübahisə üzrə birinci instansiya məhkəməsində (apelyasiya olmadan) qərar qəbul edilməsi üçün tələb olunan vaxt. Bir ildən az vaxt tələb olunursa, 3 bal, bir ildən iki ilə qədər vaxt tələb olunursa, 2 bal, iki ildən üç ilə qədər vaxt tələb olunursa, 1 bal, üç ildən çox vaxt tələb olunursa, 0 bal verilir.
• Birinci instansiyada baxılan torpaq mübahisələrinin sayı barədə ictimaiyyətə açıq statistik məlumatların olması. Ötən təqvim ilində ölkədə torpaq mübahisələri barədə statistik məlumatlar dərc olunursa, 0,5 bal, bu cür ictimaiyyətə açıq statistik məlumatlar mövcud deyilsə, 0 bal verilir. 
•  İndeks üzrə qiymətləndirmə 0–8 bal aralığında dəyişir və daha yüksək göstərici torpaq mübahisələrinin yaranmasına qarşı daha yaxşı mühafizənin təmin olunduğunu bildirir. Məsələn, Birləşmiş Krallıqda 2002-ci il tarixli “Torpaq qeydiyyatına dair Akt”a uyğun olaraq, əmlak obyektinə dair əqdlər üçüncü tərəflər qarşısında hüquqi qüvvəyə malik olması üçün torpaq reyestrində qeydiyyatdan keçməlidir (1,5 bal). Əmlakın ötürülməsi sisteminə dövlət tərəfindən zəmanət verilir (0,5 bal) və reyestrdə olan xətaya görə əmlak obyekti üzrə əqdin xoş niyyətli tərəflərinin zərərinin ödənilməsi ilə bağlı kompensasiya mexanizmi mövcuddur (0,5 bal). “Cinayət yolu ilə əldə edilmiş pul vəsaitləri haqqında” 2002-ci il tarixli Akta və “Pulların leqallaşdırılmasına qarşı mübarizə haqqında” 2007-ci il tarixli qaydalara uyğun olaraq, hüquqşünas əmlak obyekti üzrə əqdlə əlaqədar sənədlərin hüquqi düzgünlüyünü (0,5 bal) və tərəflərin şəxsiyyəti təsdiq edən sənədləri (0,5 bal) yoxlayır. Birləşmiş Krallıqda şəxsiyyəti təsdiq edən sənədlərin düzgünlüyünü yoxlamaq üçün milli məlumat bazası mövcuddur (1 bal). 2.026.500 ABŞ dolları dəyərində əmlak üzərində mülkiyyət hüquqları ilə bağlı iki Britaniya şirkəti arasında torpaq mübahisəsi üzrə Əmlak Palatasının (birinci instansiya tribunalı) Torpaq Qeydiyyatı bölməsi tərəfindən bir ildən qısa müddətdə qərar qəbul edilir (3 bal). Nəhayət, əmlak mübahisələri barədə statistik məlumatlar toplanılır və dərc olunur (2017-ci ildə ölkədə ümumilikdə 1154 torpaq mübahisəsi olmuşdur (0,5 bal). Bu balların cəmlənməsi nəticəsində Birləşmiş Krallıq daşınmaz əmlak mübahisələrin həlli indeksi üzrə 8 bal əldə edir.

• Mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi indeksi

  Mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi indeksinin iki komponenti vardır:

• Subay kişilərin və qadınların əmlak üzərində bərabər mülkiyyət hüquqlarına malik olması. Əmlaka mülkiyyət hüququ qeyri-bərabər olduqda, -1 bal, bərabər olduqda isə 0 bal verilir.
• Evli kişilərin və qadınların əmlak üzərində bərabər mülkiyyət hüquqlarına malik olması. Əmlaka mülkiyyət hüququ qeyri-bərabər olduqda, -1 bal, bərabər olduqda isə 0 bal verilir.

• Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçiyə əmlakı idarə etmək, nəzarət etmək, girov kimi istifadə etmək, əldə etmək, sərəncam vermək və mülkiyyət hüquqlarını ötürmək hüquqları verir. Ənənəvi torpaq mülkiyyətçiliyi sistemində, qadın və kişiyə fərqli yanaşma müəyyən edən ümumi hüquq norması olmadığı təqdirdə, bərabər hüquqların təmin olunduğu fərz edilir.

  İndeks üzrə qiymətləndirmə -2–0 bal aralığında dəyişir və daha yüksək göstərici mülkiyyət hüquqlarında inklüzivliyin daha çox olduğunu bildirir. Məsələn, Malidə subay kişilərin və subay qadınların əmlaka bərabər mülkiyyət hüququ vardır (0 bal). Eyni hal evli kişi və evli qadınlara da aiddir və onlar əmlakdan eyni qaydada istifadə edə bilərlər (0 bal). Bu balların cəmlənməsi nəticəsində Mali mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi indeksi üzrə 0 bal əldə edir. Tonqada isə, əksinə, Torpaq aktının (132-ci başlıq) 7-ci, 45-ci və 82-ci bölmələrinə uyğun olaraq subay kişilər və subay qadınlar əmlaka bərabər mülkiyyət hüququna sahib deyildir (-1 bal). Eyni hal Torpaq aktının (132-ci başlıq) 7-ci, 45-ci və 82-ci bölmələrinə uyğun olaraq evli kişi və evli qadınlara da aiddir və onlar əmlakdan eyni qaydada istifadə edə bilməzlər (-1 bal). Bu balların cəmlənməsi nəticəsində Tonqo mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi indeksi üzrə -2 bal – kişi və qadınlar arasında mülkiyyət hüquqlarının qeyri-bərabər olduğunu göstərən nəticə əldə edir.

  Torpaq administrasiyasının keyfiyyəti indeksi

  Torpaq administrasiyasının keyfiyyəti indeksi infrastrukturun etibarlılığı, məlumatların şəffaflığı, coğrafi əhatə dairəsi, torpaq mübahisələrinin həlli və mülkiyyət hüquqlarının bərabərliyi indeksləri üzrə balların cəmidir. İndeks üzrə qiymət 0–30 bal arasında dəyişir və daha yüksək göstərici torpağın idarəedilməsi sisteminin daha keyfiyyətli olmasını göstərir.

  Əgər hər hansı ölkədə 2017-ci il iyun ayından 2018-ci il may ayınadək müddətdə özəl sektor müəssisələri tərəfindən əmlak hüquqlarının qeydiyyatı mümkün olmamışdırsa, həmin ölkə vaxt, xərc və prosedur indikatorları üzrə “təcrübə yoxdur” kimi qiymətləndirilir. “Təcrübə yoxdur” kimi qiymətləndirilən ölkələr, qanunvericilik bazasında torpağın idarəedilməsi sistemi ilə əlaqədar müddəalar olsa belə, torpaq administrasiyasının  keyfiyyəti indeksi üzrə 0 balla qiymətləndiriləcəkdir.

  İslahatlar

  Əmlakın qeydiyyatı üzrə indikatorlar qrupu hər il torpağın idarəedilməsi sistemlərinin səmərəliliyi və keyfiyyəti ilə bağlı dəyişiklikləri qeyd edir. Məlumatlar üzərindəki təsirdən asılı olaraq, müəyyən dəyişikliklər islahatlar kimi təsnif edilir və əhəmiyyətli dəyişikliklərin həyata keçirildiyini təsdiqləmək üçün hesabatın 2017/2018-ci il bölməsində “Doing Business” islahatları üzrə xülasədə verilir. İslahatlar biznes fəaliyyətini asanlaşdıran və biznes fəaliyyətini  çətinləşdirən dəyişikliklər olmaqla iki qrupa bölünür. Əmlakın qeydiyyatı üzrə indikatorlar qrupu islahat olub-olmamasının müəyyən edilməsi  məqsədi ilə iki meyardan istifadə edir.

   

  İndikator qrupu üzrə ümumi nəticəyə qədər olan məcmu boşluqdan istifadə edilərək dəyişikliklərin təsiri qiymətləndirilir. Ümumi nəticəyə qədər nisbi məsafə üzrə 2 faiz və ya daha çox dəyişikliyə səbəb olan hər hansı bir yenilənmə islahat kimi təsnif edilir (bu dəyişikliyin rəsmi rüsumların avtomatik qiymət və ya əməkhaqqına indeksasiyası nəticəsində yaranması halı istisna olmaqla). Məsələn, yeni bir elektron əmlak qeydiyyatı sisteminin təşkili nəticəsində sərf edilən vaxt, bununla da ümumi nisbi məsafə 2 faiz və ya daha çox azalarsa, bu dəyişiklik bir islahat olaraq təsnif edilir. Digər halda, nisbi boşluq üzrə 2 faizdən az məcmu təsir göstərən rüsumların yenilənməsi və digər bu kimi kiçik dəyişikliklər islahat kimi qeydə alınmır, lakin həmin dəyişikliklərin təsiri bu indikator qrupu üçün ən çox yenilənmiş göstəricilərdə əks etdirilir.

  İkincisi, torpaq administrasiyasının  keyfiyyəti üzrə ümumi bal da meyar kimi qəbul edilir. Keyfiyyət üzrə ümumi balda 1 və ya daha çox ballıq hər hansı dəyişiklik islahat kimi qəbul edilir. Məsələn, biznes şəhəri üzrə torpaq reyestrinin coğrafi əhatə dairəsinin tamamlanması (2 bal) islahat hesab edilir.